주택청약, 존버가 답인가? 무주택자 전략수립

 

 

부동산에 관심을 가지는 혼기 찬 미혼들이나, 예비부부, 신혼부부들의 경우 최근 불장인 부동산 장을 겪으며 이대로 가면 서울처럼 부동산 매매 진입장벽이 너무 높아지는 것은 아닌지 불안한 사람들이 많은 듯 하다.

특히 최근들어 신축아파트로 수요 쏠림현상이 일어나고 있어 청약시장은 더욱 당첨이 어려워 졌으며 차액을 주고 구매를 하더라도 목돈마련이 안된 젊은세대에게는 최근 높게 형성된 프리미엄 가격을 낼 여력이 안된다.

오늘은 내집마련을 위해 청약당첨만 기다리는것이 과연 맞는 방식인지에 대해 다루어 보고자 한다. 

주택청약이 인기있는 이유?

아파트 분양가격은 지금과 같이 꾸준한 우상향을 보이는 부동산 장에서는 입주시점에는 주변주택시세도 올라있을 것이기 때문에, 분양당시에는 주변시세보다 조금 높게 정해지는것이 정상이다. 하지만 현재 우리나라 분양정책 상 가격상한제 등의 통제로 아파트 분양가격은 주변시세보다 30%이상 낮은 상황이다. 그래서 당첨만되어도 분양까지 기다린다면 시세차익으로 못해도 1억은 번다는 말이 돌고, 청약이 인기가 있는 이유이다.

매 분양마다 당첨자들은 청약장을 빠져나간다?

여러분이 거주중인 지역의 인기아파트의 청약 지원 수를 보면 그 지역의 잔여 청약통장의 대략적인 수량을 알 수 있다는 말이 있다. 표면적으로는 당시 수량을 파악하고 그 인기아파트의 청약 당첨자를 제외한다면 다음 인기아파트 청약에 들어 갈 통장의 숫자를 파악해서 경쟁률을 예측할 수 있다는 논리이다.
그러나 청약통장은 가입 후 6개월부터 통장잔고만 금액이 맞추어져 있다면 1순위 추첨제라도 시도 해 볼 수 있기 때문에 6개월 전에 당첨된 세대도 다시 청약시장에 뛰어들 수 있다. 말그대로 수량 리젠 텀이 6개월이며, 계속 수량회복이 된다는 뜻이다. 그래서 내가 예상한 수량보다 더 많은 통장수가 내가 노리던 아파트에 쏟아질 수 있다.

청약 당첨 확률은 떨어질까?

 

 

위 자료를 보면, 서울의 2000년 이후 연도별 아파트 분양물량 데이터이다. 중간에 조금 안정화구간이 있지만 물량상승이 뚜렷하게 보이지는 않는다. 물량상승이 없으면 6개월마다 수량복구가 되는 청약통장수 대비 당첨확률은 낮아질 수밖에 없다.

기다리면 어떻게되나?

먼저 기회비용의 소비를 생각해야 한다. 청약시장에서 당첨만을 "존버" 하면 무주택기간과 청약통장개설기간 유지로 가점상승되어 당첨에 한걸음씩 가까이 가게 된다.

이제 예상되는 시나리오를 하나 생각 해 보자.
부산광역시 기준 청약 가점제의 당첨 커트라인이 보통 60점이다., 20살부터 청약통장을 만들어서 2020년 올해, 30살이 되어 결혼 한 91년생 신혼부부의 경우, 아이가 두명 있다고 생각하면 가점은 34점이다. 먼 미래를 본다 생각하고 청약통장 최고 17점을 받았다고 가정(2020년 현재 통장 11년 유지해서 12점이고, 5점 추가해서 34+5=39점), 1년이 지날 때 마다 무주택기간 1년당 2점 추가가 되기 때문에 60점을 만들기 위해서는 11년을 기다려야 한다. 물론 중간에 1순위 추첨제가 걸릴지도 모른다. 하지만 최근 경쟁률은 100:1정도이고 인기지역의 대단지 브랜드 아파트는 이를 상회하므로 슬프지만 추첨제에 안걸린다고 생각하였다.   

11년을 기다리는동안 기존 신축아파트/분양권 가격은 어떻게 될것인가에 대해 생각해야한다.
만약 이 부부가 결혼 1년차에 가고싶은 집이 있었는데 프리미엄이 1.5억이었다. 구매를 한다면 11년 안에 내가 낸 돈 1.5억을 회수 할 수 있을지를 생각 해 보고 가능하다면 구매를 하는것이 무작정 청약을 기다리는 것보다 더 좋을지도 모른다. 지금과 같은 부동산 상승장에서 1.5억은 위치와 브랜드, 단지규모가 중간이상만 되면 금세 회복하고 더 높은 가격상승을 생각 할 수도 있다. 추가로 전세살이를 하면서 겪을 불편함, 집이 없다는 것에 대한 불안감 등은 현금화 해서 책정할 수 없기 때문에 이러한 비용도 같이 생각해야 한다.

또한, 내가 "존버" 하는 동안 남들도 똑같이 존버를 한다. 가점제는 절대평가가 아니다. 가점커트라인이 기다리는동안 더 오를수도 있고, 실제로 지금까지도 가점커트라인은 계속 상승중이다. 11년을 기다린다고 예상을 했지만 15년이 될수도 있고 그 이상이 될 수도 있다. 

매매를 하면 청약을 못쓰는지?

아파트 매매를 하더라도 청약통장만 유지한다면 무주택기간이 없는 청약통장인 채로 계속해서 청약시장에 뛰어 들 수도 있다. 사실 젊은사람들의 경우 가점으로는 40대 이상 세대주들에게 비빌 수가 없다. 기왕 추첨제밖에 생각 못하는 김에 분양권 매매라던지 아파트 매매를 통해서 내집을 미리 확보 해 놓고, 추첨제 당첨을 그 뒤로 노리는것도 일종의 보험을 드는 전략으로 생각된다.(실제로도 나도 지금 그렇게 진행중이다)

 

결론

 

"존버는 언제나 성공한다" 라는말은 현재 부동산 청약시장에서 전략으로 삼기에는 맞지 않는 표현이다. 날을 거듭 할 수록 당첨은 어렵고, 공급물량은 줄어드는데다 아파트 가격 상승으로 인해서 분양가격도 만만치 않다. 현재 보유 가점이 50~60점대인 고득점자의 경우 버티는것이 맞겠지만, 가점이 얼마 되지 않고 맞벌이 중이라 특공도 못넣는 신혼부부나, 눈가리고 추첨제 당첨만 노리는 미혼가구는 이러한 점을 잘 생각해서 내집을 미리 확보하고 청약통장을 유지하면서 추첨제를 시도 하는것도 나쁘지 않은 방법이라고 생각한다.