임대차3법의 내용과 시행에 대해서(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)

2020년 8월 4일 기준으로 전월세신고제의 법률개정안이 국회 본회의에서 통과되었다.

이로써 임대차3법이 모두 국회 본회의를 통과하였다.

오늘은 임대차 3법이 무슨내용인지, 그리고 시행은 언제부터인지 알아보자.

 

 

임대차 3법개정이란, 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권 3가지 법률의 개정을 한번에 부르는 용어이다.

 

200730 국토교통부 보도자료 일부

 

전월세 신고제는, 내년 6월 1일부터 전세 및 월세 거래를 하면 거래일 기준 30일 내에 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약사항을 관할 시군구청에  신고(전월세신고)해야 한다는 내용이다. 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리된다.

전월세신고제를 통해 임대차 실거래 정보를 취합해서 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는것이 주 목적이다.

 

200730 국토교통부 보도자료 일부

 

계약갱신청구권이란, 임차인(세입자)이 임차종료기간(전월세 만기일)이 끝나기 6개월~1개월전에 임대인(집주인)에게 계약갱신을 요구한다면 임대인은 정당한사유없이 거절하지 못한다는 내용이다.

결국 특별한 이유가 없으면 임차인의 요구에 응해주어야 한다는 뜻이다. 정당한사유의 예로서는 대표적으로 아래와 같은 예들이 있다.

1. 임대차 계약갱신시점(1개월~6개월)에서 집주인이 임대를 해 주던 집에 실거주를 하려 한다.

2. 해당 법이 시행되기 이전, 임대차 계약갱신시점동안 집주인이 계약갱신을 거절하다가 제 3자(다른세입 희망자)와의 계약이 이미 이루어졌다. 

3. 임대차 계약갱신시점동안 기존 세입자가 계약갱신청구권 행사를 하지않은 채로 갱신시점이 지나버렸다.

단, 계약갱신 청구권은 1회 행사 가능하고, 그 청구권 행사를 통한 추가의 계약 존속기간(연장기간)은 2년으로 본다.

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 무조건 세입자가 2년을 거주해야 하는것은 아니다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지 할 수 있으며, 집주인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 계약해지가 인정된다. 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부 하여야 한다.

다시말하면 계약해지 희망날짜를 3개월 전에 집주인에게 통지하고 3개월동안 더 머무르면 희망날짜에 이사를 갈 수 있다. 개인적 소견이지만 통지 후 3개월 이내로 나가야되는 경우는 해당 집이 공실이 되는 일수만큼의 임대료를 납부하여야 한다는 의미로 보인다.

 

 

전월세 상한제란, 집주인과 세입자가 계약한 기존 전월세 금액을 기준으로 다음 계약 시 임대료의 상한을 정하도록 하는 것으로, 최대 5%로 제한된다. 해당 계약이 이루어지는 지역의 지자체가 지역의 실정에 맞게 그 상한은 5% 이내에서 조정될 수 있다. 전월세 상한제의 적용은 계약갱신청구권의 행사 중에 적용이 된다.

집주인의 입장에서는 만약 집을 새로 구입을 했다고 하면, 일시적 2주택자 비과세혜택을 받기 위해서 1년 내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입을 하여야 하는데, 세입자가 있는 경우에 주택의 매매는 거래가 잘 되지 않는다. 실거주목적의 구매자는 해당거래를 진행할 수 없기 때문이다.

임대인의 입장에서는 못판다면 손실을 메꾸기 위해 전세값을 올리고자 할것이고 다음임차인에게는 잃은부분을 보상받기위해 다음 세입자에게 더 높은 금액으로 전세를 거래하려 할 것이다.

표면상으로는 전세금안정을위해서 임대차3법을 통과시켰지만, 조금 더 시뮬레이션을 돌려보면 앞으로 입주 할 사람들에게는 전세금 안정이라는 정부의 메타가 유효할지 모르겠다.  결국에는 세입자들에게는 좋지않은 상황이 될 것이라고 생각한다.

얼른 내 집이 생겨서 이런 걱정을 안하는 날이 오기를.